Eines der größten Probleme beim Kauf in vielen Ländern, insbesondere in Schwellenländern, sind Eigentumsurkunden. Manchmal können Jahre zwischen der Bezahlung einer Immobilie und dem tatsächlichen Erhalt der Eigentumsurkunden für diese Immobilie durch den Käufer vergehen.
Verzögerungen bei der Ausstellung von Eigentumsurkunden und der Registrierung von Immobilien können aus verschiedenen Gründen auftreten. Manchmal liegt das daran, dass es beim Grundbuchamt zu Verzögerungen kommt. Häufiger liegt es daran, dass nicht alle für die Übertragung erforderlichen Dokumente vorhanden sind (die Art der Dokumente hängt von Land zu Land ab, am häufigsten ist jedoch eine Genehmigung, die Ihnen als Käufer die Nutzung der Immobilie ermöglicht).
Zwischen dem Verkauf und dem Erhalt der Eigentumsurkunden kann dann passieren, dass der Verkäufer, sei es ein privater Eigentümer oder Bauträger, Kredite und Hypotheken aufnehmen kann, die mit dieser Immobilie besichert sind. Schließlich werden sie offiziell immer noch als Eigentümer der Immobilie ausgewiesen. Wenn oder wann der Bauträger dann schließt oder verschwindet, kann der Kreditgeber der nun ausgefallenen Kredite hinter der Immobilie her sein.
Was auch immer das Land ist, wenn es um Entwickler geht, ist es fast immer das Gleiche. Sobald der volle Preis für eine Immobilie bezahlt ist, besteht für einen Bauträger nur noch sehr wenig Anreiz, noch ausstehende Probleme zu lösen (unabhängig davon, ob es sich dabei um geringfügige Probleme handelt, z. B. um ein Problem, oder um größere Probleme, z. B. die Übertragung des Eigentums).
Warum das in Kroatien NICHT passiert
Solange Sie mit einem seriösen Makler und einem anständigen unabhängigen Anwalt zusammenarbeiten, der über eine Erfolgsbilanz bei der Abwicklung von Immobilienverkäufen an ausländische Kunden verfügt, besteht keine Gefahr, dass das oben Genannte auf betrügerische Weise geschieht. Dies kann nur passieren, wenn alle Beteiligten, Immobilienmakler, Anwalt, Verkäufer und Mitglieder des Grundbuchamtes, aktiv daran arbeiten, Sie zu betrügen. Dies könnte nur passieren, wenn Sie nicht die absolut grundlegende und notwendige Due Diligence befolgen würden, die alle Immobilienkäufer im Ausland befolgen sollten (siehe diesen Artikel Due Diligence beim Immobilienkauf in Kroatien).
In Kroatien funktioniert es wie folgt. Wenn Sie die Immobilie bezahlt haben, muss der Verkäufer ein Dokument unterzeichnen und notariell beglaubigen, aus dem hervorgeht, dass das Geld eingegangen ist. Dies wird als Erlaubnis zur Registrierung der Eigentumsklausel („clausula intabulandi“) bezeichnet. Mit diesem Dokument und einer Originalversion des Vertrags geht der Anwalt umgehend zum Grundbuchamt und trägt den Eigentumstitel ein. Der Prozess der eigentlichen Eintragung ins Grundbuch kann unterschiedlich lange dauern und hängt oft von der Jahreszeit und dem örtlichen Grundbuchamt ab, mit dem Sie es zu tun haben. Das hat keinen anderen Grund, denn manche sind geschäftiger als andere und manche sind einfach schlecht organisiert.
Mit der Einreichung des Titelantrags durch den Anwalt erfolgt jedoch eine Eintragung in das Grundbuch sowohl physisch in den Büchern beim Grundbuchamt als auch im Internet. In der Eintragung heißt es, dass Sie die Immobilie erworben haben, alle Ihre Verpflichtungen aus dem Immobilienkaufvertrag erfüllt haben und somit der neue Eigentümer der Immobilie sind und auf Ihre Eintragung als neuer Immobilieneigentümer warten. Dieser Eintrag ist daher in den Grundstücksurkunden sichtbar und niemand kann ihn ohne Zustimmung aller Beteiligten entfernen oder überschreiten. In Kroatien ist es als „aktives Plomb“ bekannt. Sobald das Grundbuchamt den Eintrag abgeschlossen hat und Ihr Name in den Eigentumsurkunden erscheint, wird das „aktive Plomb“ entfernt.
Das Wichtigste aus der Sicht eines Immobilienkäufers in Kroatien ist, dass jeder, der eine Suche im Grundbuchamt oder einer gleichwertigen Stelle durchführt, sieht, dass Sie jetzt Eigentümer der Immobilie sind. Noch wichtiger ist, dass es zeigt, dass der Vorbesitzer nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist. Dies vermeidet die Fallstricke, die mit einer Verzögerung bei der Registrierung einhergehen können, die in anderen aufstrebenden Immobilienmärkten häufig auftritt.
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