Eintragung von Eigentumsurkunden für Ihre Immobilie in Kroatien

Eines der größten Probleme beim Immobilienkauf in vielen, insbesondere „aufstrebenden“ Ländern, ist die Ausstellung von Eigentumsurkunden. Manchmal vergehen Jahre zwischen der Zahlung für eine Immobilie und dem Erhalt der endgültigen Eigentumsurkunde durch den Käufer.

Verzögerungen bei der Ausstellung von Eigentumsurkunden und der Grundbucheintragung können aus verschiedenen Gründen auftreten. Manchmal liegt es an Verzögerungen im Grundbuchamt. Häufiger jedoch fehlen bestimmte Dokumente, die für die Eigentumsübertragung erforderlich sind (welche Dokumente benötigt werden, hängt vom jeweiligen Land ab; am häufigsten ist es eine Genehmigung, die es dem Käufer erlaubt, die Immobilie zu nutzen).

Was zwischen dem Verkauf und dem Erhalt der Eigentumsurkunde passieren kann, ist, dass der Verkäufer – sei es ein privater Eigentümer oder ein Bauträger – Kredite und Hypotheken auf diese Immobilie aufnehmen kann. Schließlich wird er offiziell weiterhin als Eigentümer geführt. Sollte der Bauträger dann Insolvenz anmelden oder verschwinden, kann der Kreditgeber versuchen, die Immobilie zu pfänden.

Unabhängig vom Land ist es bei Bauträgern fast immer dasselbe: Sobald der volle Kaufpreis für eine Immobilie bezahlt wurde, hat der Bauträger wenig Anreiz, offene Fragen zu klären – sei es bei kleineren Mängeln oder bei wichtigeren Angelegenheiten wie der Eigentumsübertragung.

Warum dies in Kroatien NICHT passiert

Solange Sie mit einem seriösen Immobilienmakler und einem unabhängigen Anwalt mit Erfahrung im Verkauf von Immobilien an ausländische Käufer zusammenarbeiten, ist das Risiko eines solchen Betrugs nicht vorhanden. Ein solches Szenario wäre nur möglich, wenn alle beteiligten Parteien – Makler, Anwalt, Verkäufer und Grundbuchbeamte – aktiv zusammenarbeiten würden, um Sie zu betrügen. Das kann jedoch nur geschehen, wenn Sie nicht die grundlegenden und notwendigen Due-Diligence-Schritte unternehmen, die jeder Immobilienkäufer im Ausland beachten sollte (siehe Artikel: Due Diligence beim Immobilienkauf in Kroatien).

Der Ablauf in Kroatien funktioniert wie folgt: Sobald Sie den Kaufpreis bezahlt haben, muss der Verkäufer ein notariell beglaubigtes Dokument unterzeichnen, das bestätigt, dass das Geld erhalten wurde. Dieses Dokument wird als Eintragungsbewilligung („clausula intabulandi“) bezeichnet. Mit diesem Dokument und dem Original des Kaufvertrags geht der Anwalt sofort zum Grundbuchamt, um die Eigentumsübertragung zu registrieren. Der tatsächliche Eintrag ins Grundbuch kann unterschiedlich lange dauern – abhängig von der Jahreszeit und dem jeweiligen Grundbuchamt. Dies liegt nicht an betrügerischen Absichten, sondern daran, dass einige Ämter stärker ausgelastet oder organisatorisch ineffizienter sind als andere.

Sobald der Antrag auf Eigentumseintragung beim Grundbuchamt eingereicht wurde, wird ein vorläufiger Eintrag sowohl in den physischen Büchern des Grundbuchamtes als auch im Internet vorgenommen. Dieser Eintrag bestätigt, dass Sie die Immobilie gekauft haben, alle Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt haben und nun als neuer Eigentümer auf die endgültige Eintragung warten. Dieser Eintrag ist öffentlich sichtbar und kann nicht ohne Zustimmung aller beteiligten Parteien entfernt oder überschrieben werden. In Kroatien wird dies als „aktive Plombe“ bezeichnet. Sobald das Grundbuchamt die endgültige Eintragung vornimmt und Ihr Name in den Eigentumsurkunden erscheint, wird die „aktive Plombe“ entfernt.

Aus Sicht eines Immobilienkäufers in Kroatien ist das Wichtigste, dass jeder, der eine Grundbuchrecherche durchführt, sehen kann, dass Sie nun der Eigentümer der Immobilie sind. Noch wichtiger ist, dass deutlich wird, dass der vorherige Eigentümer nicht mehr der rechtmäßige Besitzer ist. Dadurch werden Risiken vermieden, die in anderen aufstrebenden Immobilienmärkten häufig durch Verzögerungen bei der Registrierung entstehen.

Der Artikel „Eintragung von Eigentumsurkunden für Ihre Immobilie in Kroatien“ erschien zuerst auf First Property Croatia.